| 01 – INTRODUÇÃO
Com as freqüentes e crescentes evoluções
do direito civil, vêm surgindo novos contratos típicos,
que, passando a adquirir certa importância prática,
acabam por merecer maior estudo por parte dos doutrinadores, pois
os Tribunais não tardam a verificar os enormes problemas
na sua aplicação.
Este é o caso, ao que parece, do chamado
Compromisso de Compra e Venda. Surgido como contrato preliminar,
era chamado de promessa, e significava tão somente um acordo
de vontades pelo qual as partes manifestavam sua intenção
de, no futuro, contratarem realmente. Esta promessa poderia ser
para futuro contrato de compra e venda, locação, comodato,
não havendo uma limitação.
Sua peculiaridade era que, de acordo com o Código
Civil, se o contrato definitivo (o pretendido e prometido) tivesse
forma prescrita em lei, admitir-se-ia que as partes formulassem
um contrato preliminar e que nele fosse prevista a possibilidade
de arrependimento posterior, desde que anterior à formalização.
Com o tempo, sua aplicação para a
pretensão de futuras aquisições de bens imóveis
foi crescendo em proporções razoáveis, mas
permitindo aos vendedores de má-fé o arrependimento
a qualquer tempo, sem que o promitente comprador pudesse garantir
a futura alienação, restando-lhe apenas perdas e danos,
o que proporcionava muitos ganhos ao vendedor com a freqüente
valorização dos imóveis.
Em 1937, com o Decreto-Lei 58, surgiu pela primeira
vez na legislação o termo “compromisso de compra
e venda”, e tinha por objetivo promover maiores garantias
aos compromissários compradores de imóveis loteados.
Posteriormente, também aos não-loteados passaram a
ser aplicados tais dispositivos, que podem ser resumidos na possibilidade
de, não havendo arrependimento no compromisso de compra e
venda assinado, o compromissário comprador tem o direito
de exigir do vendedor a outorga da escritura definitiva, e não
apenas a elaboração de novo contrato. Mais do que
isto, admitiu-se que, estando o contrato registrado no Registro
de Imóveis, adquire o compromissário comprador direito
real sobre o imóvel, com todas as suas conseqüências.
Mas a evolução teórica e prática
não parou por aí. O compromisso de compra e venda
adquiriu maior autonomia, e, quando não havia o arrependimento,
não mais se podia chamar contrato preliminar. Na verdade,
pode-se afirmar que o compromisso de compra e venda, assim constituído,
sequer admite arrependimento, cabendo este apenas na mera promessa.
Desta forma, o escopo do presente artigo é
tentar demonstrar, por meio da análise, um pouco superficial,
da evolução conceitual dos institutos mencionados,
que o que hoje se denomina compromisso de compra e venda não
se confunde com a chamada promessa, antes se configura sua evolução
e, em não admitindo o arrependimento, gera os mesmos efeitos
do contrato de compra e venda.
02 - ACORDO SEMÂNTICO PARA A NOMENCLATURA
E EVOLUÇÃO HISTÓRICA E LEGISLATIVA
É fundamental que sejam estabelecidos conceitos
diferentes para as diferentes categorias. Não se pode denominar
de compromisso o que é promessa e vice-versa. A promessa
é um contrato que gera obrigação de celebrar
outro contrato. O compromisso de compra e venda, diferentemente,
embora tenha nascido como contrato a partir da evolução
da promessa, dela se distingue fundamentalmente pelos requisitos,
efeitos e natureza jurídica.
Valendo-se do direito de arrependimento outorgado
pelo artigo 1088 do Código Civil, muitos promitentes vendedores
de má-fé preferiam o pagamento de indenizações
à outorga da escritura definitiva, muito mais vantajosa,
considerando-se a valorização crescente dos imóveis.
Ao promitente comprador não havia recurso para o cumprimento
da palavra empenhada. [1]
O problema narrado tornou-se não mais de
direito civil, privado, mas social, eis que, com o loteamento de
terrenos, muitas pessoas puderam estabelecer promessas de compra
a prestações, e, após anos de pagamento, viam-se
totalmente ao desabrigo ao se depararem com promitentes vendedores
sem escrúpulos e lisura.
Uma primeira solução para o dilema
foi o advento do Decreto-lei n° 58, de 10 de dezembro de 1937,
regulamentado posteriormente pelo Decreto n° 3.079, de 15 de
setembro de 1938. Esse Decreto traz a denominação
Compromisso de Compra e Venda e determina que, após pago
o preço integral, pode o compromissário comprador
exigir que o compromissário vendedor lhe outorgue a escritura
definitiva. Não cumprido com o avençado, poderá
o compromissário comprador ajuizar a Ação de
Adjudicação Compulsória, que obrigará
ao vendedor que cumpra com o pactuado. Esta ação será
detalhada adiante.
Devidamente registrado o contrato de compromisso,
adquirirá também o compromissário comprador
direito real sobre o imóvel, com todas as suas conseqüências
legais, como a eficácia erga omnes, assunto que também
será novamente estudado. Importante ressaltar que, como já
mencionado, o objetivo do presente trabalho não é
o estudo da eficácia real do compromisso, mas sua importância
e suas conseqüências no plano contratual.
A Lei n° 649, de 11 de março de 1949
(substituída pela Lei n° 6.014, de 27 de dezembro de
1973), alterou a redação do artigo 22 do decreto-lei
n° 58, estendendo os efeitos da lei aos imóveis não-loteados.[2]
Finalmente, a Lei n° 6.766,de 19 de dezembro
de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano,
e outras providências, contém dispositivos sobre os
contratos de compromisso de compra e venda, como nos artigos 25
(irretratabilidade); 26 (requisitos e forma); 32 (constituição
em mora). [3]
Aumentando a proteção ao compromissário
comprador, a Lei n° 8.078, de 11 de setembro de 1990, chamada
de Código de Defesa do Consumidor, determinou, em seu artigo
53, que são nulas as cláusulas que estabeleçam
a perda de todas as parcelas pagas pelo devedor em caso de rescisão
do contrato por inadimplemento.[4]
O compromisso de compra e venda, para o Professor
Orlando Gomes, é o contrato típico pelo qual as partes
se obrigam reciprocamente a tornar eficaz a compra e venda de um
bem imóvel, mediante a reprodução do consentimento
no título hábil. [5]
Percebe-se pela própria definição
(que não é a mais perfeita, mas adequada para o estudo)
a primeira distinção com a promessa de compra e venda:
aplica-se o compromisso somente à compra e venda de bens
imóveis, diferentemente do contrato de mera promessa, que
se enquadra para vários tipo de contratos futuros definitivos,
versando sobre móveis ou imóveis.
Seu objetivo, outrossim, não é de
elaboração de novo contrato, mas de efetivar a transferência
do bem, mediante uma simples formalidade ausente até então,
a escritura definitiva, que passa a ser tão somente formalização
do que já foi avençado. Justamente por isto é
importante o estudo do instituto, pois seus requisitos, características
e efeitos demonstram sua absoluta autonomia em relação
aos demais contratos, constituindo-se em verdadeiro novo contrato
típico, apesar de não previsto no Código Civil
expressamente.
O próprio legislador brasileiro, enfim, tratou
de delimitar os contornos de atuação dos dois institutos:
promessa de compra e venda e compromisso de compra e venda, constituindo
um na evolução conceitual da outra. O compromisso
é o segundo estágio da promessa, e possui objetivos
diversos, como a efetiva entrega da coisa, e não mais a obrigação
de se estabelecer novo acordo.
José Osório de Azevedo Júnior
[6] afirma, acertadamente, que o compromisso de compra e venda é
o mais brasileiro dos contratos, pois foi criado a partir da real
necessidade dos membros da sociedade, e seus limites foram sendo
delineados a partir da percepção prática de
sua utilidade.
03 - REQUISITOS E CARACTERÍSTICAS
Versando o compromisso de compra e venda sobre a
efetiva prestação final, que se traduz na entrega
do bem imóvel objeto do contrato, só se pode concluir
que a verificação do preenchimento dos requisitos
formais deve ser mais rigorosa do que na Promessa.
Com efeito, a promessa não precisa preencher
todas as formalidades legais, pois é apenas precedente de
novo contrato, este sim definitivo.
Ora, o compromisso de compra e venda visa à
própria coisa, e não um futuro contrato, tanto que
não permite o arrependimento posterior à assinatura.
Assumindo o vendedor a obrigação de efetiva entrega
da coisa, por meio de posterior escritura definitiva, que será
a solenidade essencial para a execução do contrato,
só se pode concluir pela exigência da capacidade das
partes no momento da assinatura do compromisso. [7]Isto porque o
momento da celebração do contrato definitivo é
o da celebração do compromisso, irretratável.
[8]
É quando da celebração do compromisso
que o vendedor exerce o chamado poder de disposição
sobre a coisa, devendo, para tal, ser considerado plenamente capaz.
Em caso de incapacidade, o contrato perde sua validade como título
translativo para o futuro. Em se tratando de incapacidade absoluta,
nulo o contrato, sem possibilidade de ratificação
por representante legal. Se a incapacidade for relativa, poderá
haver tal ratificação, e tal incapacidade somente
poderá ser argüida por interessado juridicamente, por
se tratar de ato apenas anulável e não nulo de pleno
direito.
Pode ocorrer, também, que o vendedor seja
declarado incapaz posteriormente à celebração
do compromisso. Neste caso, haverá o tratamento dispensado
aos contratos definitivos em geral: há que se verificar a
boa-fé do adquirente, o preço que foi ou está
sendo pago (se não é vil), e se o motivo da incapacidade
era perceptível por leigos ou não. Se o comprador
não tinha motivos para conhecer os motivos da incapacidade
e se pagou preço justo, presume-se a sua boa-fé, devendo
ser mantido o negócio, pois, no instante da celebração,
havia a capacidade plena, mantendo-se a obrigação
de transferência do bem, e não pode o devedor escusar-se
de obrigação assumida quando capaz. Se se tratasse
de mera promessa, portanto com possibilidade de arrependimento,
a incapacidade posterior impediria a transferência do imóvel
ao comprador, já que o contrato definitivo não poderia
ser celebrado por incapaz.
Considerando-se que a outorga da escritura definitiva
no compromisso de compra e venda é apenas ratificação
formal do negócio ajustado em todos os seus detalhes, e que
será exigida a capacidade das partes e a legitimação,
pode-se concluir que o elemento essencial da realização
de qualquer negócio jurídico, a manifestação
da vontade, deve ser devidamente apurado, e verificada sua pureza.
Isto se traduz na busca da equivalência entre
a vontade real e a vontade declarada no negócio, evitando
realização de negócios jurídicos com
algum dos chamados vícios de consentimento. São eles:
o erro, o dolo e a coação.
O erro ocorre quando o agente se engana sozinho,
declarando sua vontade pensando estar realizando outro negócio,
negócio sobre outro objeto, ou sobre objeto com outras qualidade,
ou com outra pessoa[9], e este erro seja de tal gravidade que, se
soubesse da verdade, jamais o teria realizado. É o chamado
erro substancial, ou essencial, que deverá também
se real, ou seja, causar algum prejuízo, e escusável,
isto é, desculpável para o homem médio. Somente
este tipo de erro é capaz de macular o negócio a ponto
de torná-lo anulável. O erro acidental, assim denominado
porque o agente realizaria o negócio mesmo sabendo da verdade,
mas em outras condições, não o anula, permitindo
perdas e danos.[10]
O dolo, por sua vez, é o erro induzido, seja
pela outra parte, seja por terceiro, sendo que na Segunda hipótese
só será anulado o negócio se a outra parte
soube do dolo. Aplicam-se a ele os dispositivos relativos ao erro.[11]
A coação é considerado o vício
de consentimento mais grave, porquanto diz respeito à própria
liberdade do agente de estabelecer ou não o negócio
jurídico. A coação estudada como defeito do
negócio jurídico é a relativa, ou seja, aquela
em que há uma alternativa para a vítima, que é
assumir os riscos da ameaça feita. A coação
absoluta existe quando o coator substitui a vontade do agente, sendo
o negócio considerado inexistente. A coação
será verificada tomando-se em conta aspectos subjetivos como
idade, sexo, saúde, temperamento, etc., e a ameaça
deverá ser fundada.[12]
A existência de vícios sociais também
será apurada por ocasião da celebração
do compromisso de compra e venda de imóveis. São eles
a simulação e a fraude contra credores.
A simulação ocorre quando o ato jurídico
aparentar transferir ou conferir direitos a pessoa diversa da que
realmente transfere ou confere, quando contiver cláusula
não verdadeira ou quando tiver data diferente da que foi
efetivamente realizado o negócio[13]. A simulação
pode se dar quando há a aparência de um ato sem que
ele realmente exista (simulação absoluta) ou quando
há um ato, mas não aquele declarado (simulação
relativa, que conterá o ato simulado – o aparente,
e o dissimulado – o real).[14] Para que a simulação
seja invocada como causa de anulação do negócio
jurídico, deve Ter a intenção de fraude à
lei ou prejuízo a terceiros.[15]
A fraude contra credores, por fim, é vício
bastante específico, e costuma se caracterizar por uma simulação,
mas com intenção de levar um devedor à insolvência
e com isto eximí-lo do pagamento de dívidas anteriormente
contraídas.[16]
Todos os defeitos acima expostos são causa
de anulação dos atos jurídicos pelos interessados
juridicamente, e as disposições legais a eles relativas
são aplicáveis ao compromisso de compra e venda, sendo
o momento de sua celebração o adequado para a verificação
da existência de tais vícios, e não somente
quando da transferência efetiva do bem.
O tópico responsável por grande parte
das divergências jurisprudenciais e doutrinárias em
torno do tema em estudo é a forma do compromisso de compra
e venda. Isto porque o compromisso de compra e venda foi adquirindo
crescente aplicação e importância no direito
brasileiro, sem que estivesse devidamente disciplinado pelo ordenamento
pátrio, como ainda não o está.
Com isto, a ele aplicam-se ora os dispositivos relativos
ao contrato preliminar, ora os da compra e venda, e ora os do Decreto
58, já citado, e da Lei 6.766, já referidos, tratando,
respectivamente, das promessas de venda de imóveis loteados
e parcelamento do solo urbano.
Já foi explicitada a tendência dos
autores em considerar o compromisso de compra e venda como um contrato
definitivo, mesmo quando não o declaram expressamente, já
que exigem a verificação da capacidade das partes
e legitimação, ao contrário do que ocorre na
simples promessa. Porém quanto à forma, surge novo
conflito: o compromisso de compra e venda vem sendo tão ou
mais utilizado quanto o contrato de compra e venda porque traz os
mesmos efeitos, mas é mais prático, e tal praticidade
advém da desnecessidade, em geral, da utilização
da escritura pública para sua celebração. A
questão é: mesmo por instrumento particular, pode
o contrato ser considerado definitivo?
Há que se tecer algumas considerações
preliminares a respeito do tema forma antes de uma resposta (não
conclusiva). Inicialmente, ressalte-se que a regra geral do Código
Civil para os atos jurídicos é da forma livre. [17]
Não obstante, o Decreto 58/37 admite a utilização
de instrumento público ou particular para os contratos que
disciplina, e exige certos requisitos, como a qualificação
das partes, a especificação do imóvel, o prazo,
preço, e forma de pagamento, os juros, cláusula penal
(não superior a 10% - dez por cento),[18] etc., não
se podendo dizer, mesmo com a escolha do instrumento particular,
de que a forma é livre.
Com efeito, evidentemente que é aconselhável
que um contrato que pretende gerar obrigação de entrega
da coisa, sem exigência de nova manifestação
da vontade, em que já se exigem certos requisitos para conferir
tal obrigação ao vendedor, tenha um mínimo
de formalismo.
Neste sentido, os doutrinadores vêm entendendo
que, a rigor, o compromisso de compra e venda de imóveis,
para gerar os efeitos que pretende (obrigação de dar
e direito real), deveria revestir-se de escritura pública.
Mas razões de ordem prática, já expostas, podem
dispensá-la, fazendo-se a devida compensação
por meio do registro do contrato no registro de imóveis,
este essencial para conferir direito real.[19]
Mas recomendam, repita-se, que seja elaborado instrumento
particular, isto é, que se siga algum meio formal para a
celebração do contrato, já que versa sobre
imóveis e permitirá a execução compulsória,
caso o vendedor não opere a transferência. Mas não
há como se negar que uma das grandes vantagens, senão
a maior, da utilização do compromisso de compra e
venda, está na inexigibilidade de forma pública para
sua eficácia. E, verificados os demais requisitos, bem como
a inexistência de cláusula de arrependimento (com o
que se configuraria a promessa, na proposta do presente estudo),
não há porque negar o caráter de contrato definitivo
para os compromissos firmados por instrumento particular.
Ressalte-se, todavia, que o direito real, que será
abordado oportunamente, existe a partir do registro no registro
de imóveis, o que acarretou alguns entendimentos de que a
escritura pública seria necessária para que exista
o direito real aludido.[20]
Apenas para reforçar, por evidente, se o
compromisso de compra e venda, para sua realização
válida, exige os requisitos do artigo 82, e pode ser desconstituído
por alguma das causas de anulabilidade, ao compromisso de compra
e venda aplicam-se todos os princípios contratuais dos contratos
em geral, quais sejam: autonomia da vontade, consensualismo, supremacia
da ordem pública, boa-fé, relatividade dos contratos,
obrigatoriedade. De fato, como se verá em seguida, o compromisso
de compra e venda, depois de assinado, deve ser integralmente cumprido,
e também nisto está a razão de sua larga utilização;
embora possua forma livre, será cumprido.
04. TRAÇO DISTINTIVO: A IRRETRATABILIDADE
– O ARREPENDIMENTO NO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E A DESNECESSIDADE
DE NOVA MANIFESTAÇÃO DA VONTADE
Quando o compromisso de compra e venda era tratado
como contrato preliminar, a ele se aplicava o artigo 1088 do Código
Civil, sendo permitido o arrependimento.
O Decreto 58/37, já mencionado, consignou
expressamente a irretratabilidade do compromisso de compra e venda.[21]
Esta se traduz na impossibilidade de arrependimento pelas partes,
eis que cria uma obrigação definitiva de entrega e
transferência da propriedade do imóvel. Este é
o traço que distingue definitivamente o compromisso da promessa
de compra e venda de imóveis. Com a impossibilidade de arrependimento,
surge a possibilidade de execução específica
do contrato, pela obrigação do vendedor de transferir
a titularidade do bem, o que não ocorre com a promessa.
Desta forma, pode-se afirmar que, como regra, o
instrumento que consignar o compromisso de compra e venda não
conterá cláusula de arrependimento, eis que sua natureza
não é de contrato preliminar, o único que permitiria
tal cláusula. Não há necessidade de expressamente
o contrato prever a irretratabilidade, pois, em se tratando de compromisso,
esta se presume. Contendo, no entanto, a cláusula de arrependimento,
que deverá ser expressa, que traz como conseqüência
a transformação das arras dadas em penitenciais (caso
o comprador efetivamente se arrependa, as perderá, e esta
será a conseqüência), forçoso admitir que
na verdade o contrato será de promessa de compra e venda,
típico contrato preliminar.
Ao contrário, não a contendo, e preenchendo
os demais requisitos legais para se configurar verdadeiro compromisso,
adquire o comprador o direito de obter junto ao vendedor a escritura
definitiva do imóvel, tão logo pague todas as prestações.[22]
Este é contrato definitivo, tanto quanto uma compra e venda
por escritura pública, com a vantagem de poder ser levado
a efeito por instrumento particular. E o objetivo do não
arrependimento é fortalecer as garantias do compromissário.
O professor Orlando Gomes resume:
A irretratabilidade é condição
sine Qua non para que o promissário comprador possa exigir
a execução específica do compromisso de venda.
Nos negócios relativos a loteamentos essa irretratabilidade
é da essência do contrato e não pode ser afastada
por convenção (arts. 15 e 16 do dec-lei 58/37 e 25
da Lei nº 6.766/77). Nos compromissos referentes a imóvel
não-loteado é possível ajustar-se a cláusula
de arrependimento. Mas basta não incluí-la no contrato,
para que compromisso seja havido por irretratável (Dec-Lei
58/37, art. 22).[23]
O Supremo Tribunal Federal firmou a Súmula
166, pela qual confirma que É inadmissível o arrependimento
no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-Lei
58, de 10.12.37.
A irretratabilidade não obsta a resolução
do contrato por inadimplemento, se ocorrer, nem a dissolução
por mútuo acordo.[24]
Em não permitindo o arrependimento, nova
vantagem à utilização do compromisso de compra
e venda surge: a desnecessidade de nova manifestação
da vontade, no momento em que for feita a transferência da
propriedade. Assim, a escritura de transferência do domínio,
o ato solene, seria apenas a reprodução do consentimento
já manifestado.[25]
Característica interessante do compromisso
de compra e venda é a imediata tomada de posse que o compromissário
comprador faz do imóvel. Geralmente, é assim que se
procede, mediante previsão contratual. Isto ocorre porque
o compromissário comprador costuma pagar o preço ajustado
em prestações, e somente ao final do pagamento da
última parcela adquirirá o direito à escritura
definitiva, o que não retira a obrigatoriedade do cumprimento
de suas obrigações, contando com a boa-fé do
vendedor que permite a posse anterior à propriedade. Por
vezes, ainda, o preço é pago imediatamente, mas por
alguma razão não podem ou não querem os contratantes
firmar a escritura definitiva (por exemplo, pelos gastos com a mesma
e o imposto relativo à transferência de domínio).
Também para esta situação o contrato de compromisso
de compra e venda é perfeito, e nada obsta que desde logo
o compromissário comprador tenha a posse do imóvel.
Tal posse será, evidentemente, de boa-fé.
Mas poderá se transformar em posse de má-fé,
caso o compromissário comprador seja constituído em
mora pelo compromissário vendedor e, notificado, não
purgá-la.[26]
05. NATUREZA JURÍDICA E EFEITOS DO COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA
Como já afirmado, o compromisso de compra
e venda, atualmente, gera obrigação de dar, e não
obrigação de fazer. Assim, pago o preço integral
do imóvel, surge para o comprador o direito de Ter a escritura
pública definitiva do imóvel, e não a assinatura
de novo contrato. A outorga da escritura definitiva de compra e
venda é a forma voluntária de execução
do contrato.
Caso o compromissário vendedor recuse-se
à entrega da escritura, tem o compromissário comprador
os mesmos direitos de um comprador. Geralmente, a posse foi adquirida
de plano, sem a necessidade da quitação, ao contrário
da escritura.
O direito atribuído ao compromissário
comprador é o da Ação de Adjudicação
Compulsória, com o que requererá ao Órgão
Jurisdicional que substitua a vontade do vendedor, e por Sentença
Judicial, determine a outorga da Escritura Definitiva. Será
a execução direta, por meio da qual obterá
judicialmente o credor o que lhe havia (com)prometido o agora devedor,
prevista no artigo 639 do Código de Processo Civil [27].
Isto é possível porque a obrigação de
dar não é pessoal estando entre as obrigações
fungíveis, ou seja, não há necessidade de cumprimento
pessoal da obrigação pelo devedor, podendo sua vontade
ser substituída por decisão judicial.
Após a edição do Decreto 58/37,
já mencionado, ao compromisso de compra e venda passou a
ser atribuído também direito real, que será
abordado. Com isto, surgiu, nos Tribunais, a idéia de que,
como o registro atribuía ao compromisso o direito real, também
para a adjudicação compulsória era necessário
tal registro.
A Súmula 413 do ST determina que O compromisso
de compra e venda de imóveis, ainda que não loteados,
dá direito à execução compulsória,
quando reunidos os requisitos legais. Ora, os requisitos são
os já abordados, e dizem respeito à capacidade das
partes, à irretratabilidade. Nesta época, também
o registro do contrato era considerado requisito.
Doutrinariamente, contudo, o assunto logo foi resolvido.
Como o objetivo da ação mencionada é o de obter
uma sentença que substitua uma vontade que deveria Ter sido
manifestada e não o foi, o efeito é meramente obrigacional
e entre as partes. Assim, não faz diferença o registro
no registro de imóveis ou não, pois a sentença
também determinará que seja feita a escritura pública,
e não a fará, propriamente. O que se pretenderá
é exigir a prestação devida, e para este fim
é indiferente que esteja o contrato registrado ou não..[28]
AZEVEDO bem esclarece:
Tanto isso é verdade que o direito à
adjudicação compulsória só se perfaz
com o pagamento do preço, o que pode ocorrer antes ou depois
do registro, ou mesmo na ausência deste. E o direito real
surge por ocasião do registro, esteja o preço pago
ou não. Assim, portanto, pode haver direito à execução
direta sem haver direito real, e pode haver direito real sem haver
direito à execução direta.[29]
Por fim, com a Lei 6.766/79 ficou prevalecendo o
entendimento já defendido pelos doutrinadores e que ainda
dividia os Tribunais, pois o seu artigo 25 especifica que o direito
real é atribuído com o registro, enquanto que a atribuição
do direito à adjudicação compulsória
tem relação com a irretratabilidade do compromisso.[30]
Este direito à adjudicação
compulsória trouxe diversos efeitos para o compromisso de
compra e venda além dos já citados, pois entende-se
que o compromisso devidamente firmado e quitado, apesar da ausência
da escritura definitiva, transfere o bem para o patrimônio
jurídico do compromissário comprador. Assim, se o
compromisso de compra e venda preexistia à alguma lide, não
se configurará fraude à execução; o
direito de preferência, concedido ao condômino de coisa
indivisível, pelo artigo 1139 do Código Civil, pode
ser exercido contra o compromissário comprador. [31]
Como ao compromissário comprador assistem
os mesmos direitos do comprador propriamente dito, o mesmo se aplica
ao compromissário vendedor, que poderá constituir
em mora o compromissário comprador quando do atraso no pagamento.
Em se tratando de compromisso de compra e venda de imóveis
ainda em construção, determina a Lei 4.591/64 que
só pode ser rescindido o contrato após o não
pagamento de três prestações .[32]
Desta forma, notificado o comprador da mora, poderá
purgá-la. Em não o fazendo, resta ao vendedor o direito
de rescindir o contrato, com a perda do sinal dado, mais multa por
perdas e danos. As arras dadas, embora confirmatórias, já
que o compromisso de compra e venda não permite o arrependimento,
podem ser acrescidas de multa prevista contratualmente, com limites
legais em se tratando de relações de consumo. (Lei
8.078/90)[33]. Não é mais permitido pela jurisprudência
estabelecer a perda de todas as prestação pagas anteriormente
ao inadimplemento, por configurar enriquecimento sem causa para
o vendedor.
A legislação relativa ao compromisso
de compra e venda atribui direito real, oponível a terceiros,
ao compromisso de compra e venda de imóveis registrado no
registro de Imóveis.[34]
Não há divergência doutrinária
a respeito da existência de caráter real atribuído
ao contrato em estudo.[35] Também não há uniformidade
no tipo de direito real que gera, recebendo o instituto tratamentos
diversos, como aliás em toda a disciplina jurídica
do contrato em exame. Orlando Gomes entende apenas que se trata
de direito real sui generis, que se reduz à uma limitação
do poder de disposição para o vendedor.[36] Arnoldo
Wald, com outro ponto de vista, denomina direito real ad rem –
direito de adquirir a coisa, ou seja de incluir o imóvel
no seu patrimônio, formando uma nova categoria no campo dos
diretos reais, (...). [37] Denominação diversa é
a de Caio Mário da Silva Pereira, criando novo tipo de direito
real, o direito real de aquisição[38].
Não se pretende, no presente estudo, aprofundamentos
sobre o direito real, mas somente traduzir sua significação.
O Código Civil não o aborda, mas a doutrina vem estudando
com freqüência a matéria. Importante ressaltar
a separação clara de efeitos do compromisso de compra
e venda como direito real e como direito pessoal, como já
exposto.
E Orlando Gomes traz os efeitos deste direito real:
uso e fruição do bem pelo compromissário comprador,
logo que investido na posse; direito oponível a terceiros;
direito de alienação mediante cessão; responsabilidade
pelas obrigações de natureza fiscal ou civil que atinjam
o imóvel; extinção pelo cancelamento do registro;
possibilidade de ser hipotecado[39]
Na prática, a grande vantagem do efeito real
atribuído ao compromisso é a vedação
ao compromissário vendedor, a partir do registro do compromisso,
de vender o imóvel para outra pessoa, tendo o compromissário
comprador beneficiado pelo registro o direito de seqüela, ou
seja, de buscar o imóvel onde se encontrar. Para isto, poderá
utilizar do direito pessoal que possui de exigir a escritura definitiva
do imóvel, pela Adjudicação Compulsória.
Pode-se afirmar, desta maneira, que os efeitos reais
e obrigacionais do compromisso de compra e venda se complementam,
mas possuem requisitos e características conceituais próprias
e peculiares, não se confundindo. O registro do contrato
traz o efeito real, que é a oposição a terceiros,
mas o direito à adjudicação compulsória
é pessoal, e advém da quitação das parcelas.
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de compra e venda. São Paulo: Malheiros, 1992. 323 p.
BESSONE, Darcy. Da compra e venda: promessa, reserva
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Paulo: Saraiva, 1997. P.
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dos contratos. São Paulo: Saraiva, 1995. Vol.1
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MIRANDA, Custódio da Piedade Ubaldino. Teoria
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[1] Cfe MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil -
Direito das coisas. São Paulo: Saraiva, 1998, p. 313-5.
[2] Artigo 22: Os contratos, sem cláusula
de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão
de direitos de imóveis não loteados, cujo preço
tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva
sê-lo em uma ou mais prestações, desde que inscritos
a qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real
oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação
compulsória nos termos dos arts. 16 desta lei, 640 e 641
do Código de Processo Civil.
[3] Artigo 25: São irretratáveis os
compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão,
os que atribuam direito à adjudicação compulsória
e, estando registrados, confiram direito real oponível a
terceiros. Art. 26: Os compromissos de compra e venda, as cessões
ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura
pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo
depositado na forma do inciso VI do artigo 18 e conterão,
pelo menos, as seguintes indicações: I – nome,
registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda,
nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;
II – denominação e situação do
loteamento, número e data de inscrição; III
– (...); artigo 32: Vencida e não paga a prestação,
o contrato será considerado rescindido 30 dias depois de
constituído em mora o devedor.(...).
[4] Art. 53: Nos contratos de compra e venda de
móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações,
bem como nas alienações fiduciárias em garantia,
consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam
a perda total das prestações pagas em benefício
do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução
do contrato e a retomada do produto alienado.
[5] op. Cit., p. 324.
[6] Compromisso de Compra e Venda. São Paulo:
Malheiros, 1993, p. 17
[7] Cfe. GOMES, Orlando. Direitos reais. Rio de
Janeiro: Forense, 1999, p. 12.
[8] Cfe. AZEVEDO, José Osório de.
Compromisso de Compra e Venda. São Paulo: Malheiros, 1993.p.
48.
[9] Artigo 87 do CC: Considera-se erro substancial
o que interessa à natureza do ato, o objeto principal da
declaração, ou alguma qualidade a ele essenciais.
Art. 88: Tem-se igualmente por erro substancial o que disser respeito
a qualidades essenciais da pessoa, a quem se refira a declaração
de vontade.
[10] WALD, Arnoldo. Direito civil: Introdução
e Parte Geral. São Paulo: RT, 1995, p. e GONÇALVES,
Carlos Roberto. Sinopses Jurídicas: Direito Civil –
Parte Geral. São Paulo: Saraiva, 1997, p.
[11] Artigo 92 do CC: Os atos jurídicos são
anuláveis por dolo, quando este for a sua causa.
[12] Art. 98 do CC: A coação, para
viciar a manifestação da vontade, há de ser
tal, que incuta ao paciente fundado temor de dano à sua pessoa,
à sua família, ou a seus bens, iminente e igual, pelo
menos, ao receável do ato extorquido.
[13] Art. 102 CC: Haverá simulação
nos atos jurídicos em geral: I – quando apresentarem
conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas das a quem realmente
se conferem, ou transmitem; II – quando contiverem declaração,
confissão, condição ou cláusula não
verdadeiras; III – quando os instrumentos particulares forem
antedatados, ou pós-datados.
[14] Cfe. MONTEIRO, Washington de Barros. Curso
de direito civil: Parte Geral. São Paulo: Saraiva, 1991,
p. 209.
[15] Art. 103 do CC: A simulação não
se considerará defeito em qualquer dos casos do artigo antecedente,
quando não houver intenção de prejudicar a
terceiros, ou de violar disposição de lei.
[16] Art. 106 CC: Os atos de transmissão
gratuita de bens, ou remissão de dívida, quando os
pratique o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à
insolvência, poderão ser anulados pelos credores quirografários
como lesivos de seus direitos. Art. 107: Serão igualmente
anuláveis os contratos onerosos do devedor insolvente, quando
a insolvência for notória ou houver motivo para ser
conhecida do outro contraente.
[17] Art. 129 CC: A validade das declarações
de vontade não dependerá de forma especial, senão
quando a lei expressamente a exigir.
[18] Artigo 26 já citado.
[19] cfe. PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições
de direito civil: Direitos reais. Rio de Janeiro: Forense, 1999,
p. 318; GOMES, Orlando. Op. Cit., p. 333, WALD, Arnoldo, op. Cit.,
p., e AZEVEDO JR., José Osório, op. Cit., p. 58, este
último atribuindo mesma validade ao instrumento particular.
[20] PEREIRA, Altino P. soares. Op. Cit., p. 78,
que admite a forma livre para os casos que não estejam incluídos
no Decreto 58
[21] Art. 15: São irretratáveis os
compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão,
que atribuam direito à adjudicação compulsória
e, estando registrados, confiram direito real oponível a
terceiros.
[22] Cfe. GOMES, Orlando. Op. Cit., 1999, p. 331
[23] in op. Cit., 1999, p. 332
[24] DINIZ, Maria Helena. Tratado Teórico
e Prático dos Contratos. São Paulo: Saraiva, 1995,
vol., 1, p. 265
[25] PEREIRA, Joana Carolina Lins. Compromisso de
compra e venda. http://www.rejufe.com.br/COMPROMISSO.htm.
[26] cfe. PEREIRA, Altino Portugal Soares. Op. Cit.,
p. 87.
[27] Art. 639 CPC: Se aquele que se comprometeu
a concluir um contrato não cumprir a obrigação,
a outra aparte, sendo isso possível e não excluído
pelo título, poderá obter uma sentença que
produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.
Art. 641 CPC: Condenado o devedor a emitir declaração
de vontade, a sentença, uma vez transitada em julgado, produzirá
todos os efeitos da declaração não emitida.
[28] BESSONE, Darcy. Da compra e venda, promessa
e reserva de domínio. Op. Cit., p. 147.
[29] Op. Cit., p. 30. Com ele comungam GOMES, Orlando.
Op. Cit., p 325, RIZZARDO, Arnaldo. Op. Cit., 153.em sentido contrário:
PEREIRA, Altino Soares Portugal. Op. Cit., p. 86.
[30] Art. 25: São irretratáveis os
compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessões,
os que atribuam direito à adjudicação compulsória
e, estando registrados, confiram direito real oponível a
terceiros.
[31] Assim entende AZEVEDO, José Osório
de. Op cit., p. 49.
[32] Artigo 63: É lícito estipular
no contrato, sem prejuízo de outras sanções,
que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante,
de três prestações do preço da construção,
quer estabelecidos inicialmente, que alteradas ou criadas posteriormente,
quando for o caso, depois de prévia notificação
com o prazo de 10 (dez) dias para purgação da mora,
implique na rescisão do contrato, (...).
[33] Art. 52, parágrafo 1º: As multas
de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações
no seu termo não poderão ser superiores a 2% (dois
por cento) do valor da prestação.
[34] Dec-Lei 58/37, arts. 5º e 22; Lei 4.591/64,
art. 35, p. 4º e Lei 6.766/79, art. 25
[35] MONTEIRO, Washington de Barros. Direito das
Coisas. São Paulo: Saraiva, 1991, p. 334 e ss. RODRIGUES,
Sílvio. Op. Cit., p. , GOMES, Orlando. Op. Cit., p 328; AZEVEDO,
José Osório de. Op. Cit., p 63; DINIZ, Maria Helena.
Op. Cit., p. 267; WALD, Arnoldo. Op. Cit., p. 208.
[36] op. Cit., p. 329.
[37] op. Cit., p. 264.
[38] op. Cit., p. 311.
[39] op. Cit., p. 329
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